Deset typů pražských lokalit

Nájmy komerčních prostorů v Praze se liší podle lokality i více než desetinásobně. V dražbě městského nájmu na Staroměstském náměstí vyskočil osmdesátimetrový prostor ze 106 tisíc na 466 tisíc korun měsíčně (Seznam Zprávy) — tedy na skoro 5 800 Kč za metr. Restaurace na stejném náměstí platí městu kolem šesti milionů ročně jen za předzahrádku (Pražský deník), a přesto tyhle podniky evidentně fungují. Dál od centra se pronájmy restaurací, obchodů a kaváren nabízejí i pod 300 korunami za metr — a přesto některá místa střídají jednoho provozovatele za druhým a nedokážou se udržet v zisku. Kvalitu místa a poptávku z okolí totiž jen těžko přebije i dobrý koncept za rozumnou cenu.

Důvod bude částečně v tom, že retailové prostory v Praze většinou nevznikají podle poptávky, ale jako vedlejší produkt jiné výstavby. Přízemí se často nedá využít k bydlení, a tak z něj vznikne komerční prostor — bez ohledu na to, jestli o něj v daném místě někdo stojí. V historickém centru platí opak: nabídka je silně omezená, protože obchod ani restauraci nelze jen tak přesunout do vyšších pater mimo rušnou ulici. Odtud pramení ty extrémní rozdíly mezi nájmy. Chceme vám proto rozhodování usnadnit — abyste si dokázali udělat představu, jestli daný nájem stojí za to.

Praha má 953 základních sídelních jednotek — blok ulic, část sídliště, vilová čtvrť. Každou z nich zařazujeme do jednoho z deseti typů podle toho, kdo tam bydlí a kolik tudy projde turistů. Ne podle městské části, ne podle prestiže adresy.

Vysoká kupní síla

Turistický hotspot — Praha 1 od Hradčan po Václavák. Na jednoho místního tu ročně připadá 69 turistů. Kdo tady bydlí, je v menšině mezi lidmi, kteří jsou ve městě tři dny. Uživí se tu jen to, co prodává turistům.

Prémiová turisticko-rezidenční — starší činžovní zástavba kolem centra: Holešovice, Karlín, Žižkov, Vinohrady, Vršovice, Nusle, Smíchov. Nejhustěji obydlená část Prahy. Turisté sem ještě dojdou, ale místních je dost na to, aby podnik uživili sami. Nejlepší půda pro koncept, který zvládne obojí.

Vilová prémiová — rodinné domy se zahradami, nízká zástavba, turisté nikde. Lidé s penězi, ale roztroušení po velké ploše. Zákazník sem musí přijít cíleně, náhodou kolem neprojde.

Střední kupní síla

Rodiny s dětmi — okrajové části s rodinnou zástavbou. Děti tvoří skoro čtvrtinu obyvatel, seniorů je minimum a nezaměstnanost nejnižší v Praze.

Pracující bezdětní — stejní lidé jako v prémiové turisticko-rezidenční zóně, jen o kus dál od centra. Stejná kupní síla, ale turisté sem už nedojdou.

Smíšená hustě obydlená — druhá nejlidnatější kategorie Prahy. Zástavba bez výrazné převahy jedné skupiny.

Nižší kupní síla

Senioři — nejlidnatější typ v Praze vůbec, čtvrtina obyvatel města. Starší sídliště, kam se první nájemníci nastěhovali před padesáti lety a zestárli tam.

Smíšená řídce obydlená — okraj města, málo lidí rozprostřených po velké ploše.

Sociálně slabá — nejmenší obydlená kategorie. Nezaměstnanost trojnásobek pražského průměru.

Neobydlená — 58 % rozlohy Prahy. Lesy, parky, letiště, brownfieldy. Bydlí tu procento obyvatel města.

Klasifikace neříká, která lokalita je lepší. Říká, co je to za místo a jaký zákazník tam bydlí.